楼市在金融“去杠杆”框架下已处顶部繁荣

本文摘要：（原标题：楼市在金融去杠杆框架下已处顶部兴旺）（作者李宇嘉系由深圳市房地产研究中心高级研究员）今年银监会监管的核心是以银行同业资产和负债为核心的非标投融资，无论是资金成本，还是资金投入规模，新一轮金融放宽周期又到了。这是判断楼市处在顶部兴旺的最可信依据。尽管去年刷新了历史最低基数，但今年一季度全国商品房销售面积和金额依然同比分别快速增长19.5%和25.1%，单季度销售面积和金额缔造历史新纪录。

（原标题：楼市在金融去杠杆框架下已处顶部兴旺）（作者李宇嘉系由深圳市房地产研究中心高级研究员）今年银监会监管的核心是以银行同业资产和负债为核心的非标投融资，无论是资金成本，还是资金投入规模，新一轮金融放宽周期又到了。这是判断楼市处在顶部兴旺的最可信依据。尽管去年刷新了历史最低基数，但今年一季度全国商品房销售面积和金额依然同比分别快速增长19.5%和25.1%，单季度销售面积和金额缔造历史新纪录。

也许，这并非是楼市去年下半年一段时间消息传递后再度下降的起点，而是自2014年经济大位快速增长和楼市去库存变换推展的中周期回落的顶部。以现有数据分析，无论研发投资、新开工、土地购买这上游三大指标，还是下游的量价指标，皆表明当前我国楼市处在低景气位上。但是，这只是持续近三年的政策鼓舞的迟缓体现。

楼市顶部兴旺的迹象很显著。一季度商品房销售面积和金额同比增长速度较1、2月回升5.6和0.9个百分点，增长速度沿袭了去年4月以来持续回升的态势。3月，商品房销售面积同比快速增长14.7%，近高于1、2月25.1%的水平，商品住房销售面积增长速度（11.1%）也近高于前2月23.7%的水平。

4月，64个重点城市新房成交量同比下降30%。随着近期50多个城市调控落地，二季度以后销售增长速度不致之后回升，估算今年商品房销售量将在去年建构的历史顶部游走。比起2015年1%的近年低于增长速度，去年以来研发投资声浪，但不受过去5年（2012-2016）购地和新开工整体负增长驱动，开发商主动调补库存。

一季度，研发投资同比快速增长9.1%，增长速度显然为近25个月新纪录。新一轮调控落地，销售已开始回升，再加今年追加房贷快速增长被掌控、按揭利率较慢下行，接入研发项目的银行非标沦为金融监管重点，资管和基金子公司等地下通道将被堵上。按研发投资迟缓于销售6至12个月的规律，研发投资将在今年四季度或明年渐趋回升。

尽管在去年四季度启动新一轮楼市调控，但数据分析指出，去年是政策对楼市承托仅次于的一年，尤其在杠杆反对上。商业银行追加住户贷款约5.68万亿元，较2015年刷了近一倍，占到全部新增贷款近50%，这还不还包括2万亿公积金贷款。去年，居民新增贷款第一次多达了追加存款，城镇居民用作购房的开支占到当年农村居民收益总额的23%，工农中建四大行60%以上的贷款是居民房贷。住户贷款占到GDP比重（即居民杠杆率），从2015年的35%下降到了45%。

因此，2016年楼市成交价面积（15.7亿平方米）创历史新纪录，甚至穿透此前仍然普遍认为的历史高位（2013年的13.1亿平方米），信贷杠杆反对毫无疑问是仅次于动力。今年一季度，30大重点城市新房销售面积同比上升27.8%，而24个非重点城市（三四线城市）销售面积同比快速增长35.2%。同时，一季度追加居民中长期贷款（1.46万亿）同比快速增长32.7%，占到同期商品房销售额的比例为60%，创历史新纪录。过去三年的一季度，这一比例分别是59%、57%和47%。

意味著，三、四线城市利用贷款购房减少。过去，三、四线城市贷款买房占到比严重不足40%，2016年以来下降至60%，这意味著商业银行正在增大对非重点城市按揭贷款的反对。同时，近年来，国家每年万亿左右的抵押补足贷款（PSL）投入后，国开行在广大三四线城市的棚户改建前进得轰轰烈烈，今年正在更进一步强化棚改货币化的力度。

于是，三、四线城市大量居民利用棚改资金+银行贷款买房，促使了三、四线城市的楼市兴旺。一季度，中部和西部地区商品房销售面积和金额增长速度双双保持在25%、35%以上，远高于东部地区。与此同时，三、四线城市的楼市杠杆率也在较慢提高。

近期，银监会一个月之内下了七道金牌，目标直指非标乱象，阻塞资金违规流向地产、政府投融资平台。同时，央行今年开始全面落实MPA考核，即以资本充足率约束银行资产扩展，并在货币市场锁短放长，必要提高了银行和非银机构投资的杠杆成本。2016年以来，同业市场融资占到比提升，银行适当提升了收益率并不低的房贷利率。

根据融360的统计资料，今年4月全国首套房平均值贷款利率为4.52%，环比下降0.67%，自1月以来已倒数4个月下降，房贷优惠利率优惠调减。另外，出于对去年以来居民杠杆率过慢上升的疑虑，今年追加房贷额度被传输，央行的目标是要把追加房贷占到总新增贷款的比例控制在30%以下。因此，今年追加房贷要比去年增加20%至30%。截至3月末，个人住房贷款余额19.1万亿元，同比快速增长35.7%，比上年末回升了1.1个百分点。

由于今年银监会监管的核心是以银行同业资产和负债为核心的非标投融资，因此，躲避监管容许，并特杠杆取道去接济楼市研发项目的套利资金不会受到相当大冲击。业界明白，无论是资金成本，还是资金投入规模，新一轮金融放宽周期又到了。3月，M2同比快速增长为10.6%，分别比2月和去年3月上升0.5%和2.8%，正处于历史低位。

这体现出有，监管层开始新的检视2012年以来经常出现的金融监管套利、经济干实入元神、房地产泡沫，并加以整治。在基础货币较平稳的情况下，M2增长速度倒数上升，体现货币乘数在上升，货币金融似乎已正处于收缩期。

金融去杠杆，意味著2016年高杠杆仍然经常出现，这是判断楼市处在顶部兴旺的最可信依据。

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